Auszug nach Kündigung

Als Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht bekomme ich regelmäßig Anfragen von Mietern und Vermietern im Zusammenhang mit einer Kündigung. Die häufigste Frage, die mir dann gestellt wird: Wann muss der Mieter ausziehen?

Die einfache und naheliegende Antwort lautet natürlich: Sobald der Mietvertrag beendet ist, muss der Mieter die Wohnung räumen.

Ganz so einfach ist es dann aber doch nicht immer. Denn ein Mietvertrag wird nur durch eine wirksame Kündigung oder einvernehmliche Vertragsaufhebung beendet.

Kündigung durch Mieter

Ob eine wirksame Kündigung vorliegt, die das Mietverhältnis beendet hat, ist oft fraglich. Einfach ist es, wenn der Mieter selbst gekündigt hat. Hat er dabei die Formvorschriften (schriftliche Kündigung, unterschrieben von allen Mitmietern, gerichtet an alle Vermieter) eingehalten und ist die Kündigung nachweislich zugestellt worden, endet das Mietverhältnis mit Ablauf der gesetzlichen oder vertraglichen Kündigungsfrist.

Solche mieterseitigen Kündigungen mit ordentlicher Kündigungsfrist sind in der Regel unproblematisch. Spätestens mit Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist verliert der Mieter also sein Recht zum Besitz an der Mietsache und muss diese geräumt an den Vermieter zurückgeben.

Problematisch wird es oft, wenn der Mieter fristlos gekündigt hat, weil er glaubt, dazu berechtigt zu sein. Liegen die Voraussetzungen für eine fristlose Kündigung vor, endet das Mietverhältnis zu dem mieterseitig genannten Termin und der Mieter muss die Wohnung geräumt an den Vermieter herausgeben.

Wurde die fristlose Kündigung durch den Mieter aber ohne ausreichenden Grund erklärt, ist sie unwirksam. Das Mietverhältnis endet dann nicht und der Mieter muss auch nicht ausziehen. In der Regel macht er das dann natürlich doch und ein Streit mit dem Vermieter über weitere Mietzahlungen schließt sich an.

Kündigung durch Vermieter

Komplizierter wird es, wenn die Kündigung durch den Vermieter erklärt wurde. Denn der Vermieter darf ein Mietverhältnis nicht fristlos ohne wichtigen Grund und auch fristgerecht nicht ohne berechtigtes Interesse beenden. Ein wichtiger Grund kann in einer Vertragsverletzung durch den Mieter liegen, etwa wenn dieser die Miete nicht oder unpünktlich gezahlt hat oder sich trotz vorheriger Abmahnung vertragswidrig verhalten hat. Ein berechtigtes Interesse kann sich aus einem Eigenbedarf des Vermieters ergeben.

Häufig bestreitet der Mieter aber den wichtigen Grund („Ich habe mir nichts zu Schulden kommen lassen!“) oder das berechtigte Interesse des Vermieters („Der Eigenbedarf ist nur vorgeschoben!“) und zieht nicht aus. Dann muss die Wirksamkeit der vom Vermieter erklärten Kündigung zunächst gerichtlich geklärt werden.

Eine solche Klärung erfolgt im Rahmen eines Räumungsklageverfahrens: Der Vermieter beantragt, dass das Gericht den Mieter zur Räumung und Herausgabe der Mietsache verurteilt. Bis das Gericht rechtskräftig entschieden hat, muss der Mieter nicht ausziehen und darf vom Vermieter auch nicht „vor die Tür gesetzt“ werden. Selbstjustiz stellt verbotene Eigenmacht dar und ist nicht zulässig. Der Mieter kann sich dagegen mit eiligem Rechtsschutz (einstweilige Verfügung) zur Wehr setzen.

Ausziehen muss der Mieter also erst dann, wenn die Wirksamkeit der Kündigung durch den Vermieter gerichtlich bestätigt und er durch ein rechtskräftiges Urteil zur Räumung verurteilt wurde. Das kann aber dauern: Ein Räumungsklageverfahren vor dem Amtsgericht dauert häufig ein halbes bis ganzes Jahr. Geht die unterlegene Partei dann noch in Berufung zum Landgericht, schließt sich ein Rechtsmittelverfahren an, welches oft ebenfalls ein weiteres Jahr dauert. Bis zu einer rechtskräftigen Entscheidung, ob der Mieter ausziehen muss, vergehen somit häufig 1 1/2 bis 2 Jahre.

Meine Empfehlung

Es besteht kein Grund zur Eile: Haben Sie als Mieter eine Kündigung erhalten, deren Wirksamkeit Sie anzweifeln, sollten Sie nicht vorschnell die Koffer packen und die Wohnungsübergabe abstimmen. Lassen Sie die Kündigung zunächst anwaltlich prüfen. Im Hinblick auf die für beide Mietvertragsparteien bestehenden zeitlichen und finanzielle Risiken einer gerichtlichen Klärung, lässt sich oft eine vergleichsweise Einigung finden.

Sind die Fronten verhärtet und eine Einigung außer Sichtweite, bleibt im Falle einer gerichtlichen Klärung immer ausreichend Zeit für die Suche nach einer neuen Bleibe.