Was war passiert?

Nach Rückgabe der Mietwohnung durch den Mieter, der dort sieben Jahre lang gewohnt hatte, musste der Vermieter einen umfangreichen Schimmelschaden feststellen, den der Mieter verursacht hatte. Zudem hatte der Mieter die Badezimmerarmaturen mangelhaft gepflegt und einen Lackschaden an einem Heizkörper verursacht. Aufgrund der Arbeiten zur Schadensbeseitigung entstand dem Vermieter außerdem ein fünfmonatiger Mietausfallschaden.

Der Vermieter verlangte von seinem ehemaligen Mieter Schadensersatz in Höhe von 5.171 EUR und klagte diesen vor Gericht ein, nachdem der Mieter nicht zahlungswillig war.

Wie entschieden die Gerichte?

Das für Wohnraummietstreitigkeiten in erster Instanz örtlich zuständige Amtsgericht Bad Neustadt a.d. Saale gab der Klage statt. Der beklagte Ex-Mieter vertrat die Auffassung, der Vermieter habe Schadensersatz erst nach einer vorherigen Fristsetzung zur Schadensbeseitigung verlangen dürfen. Er focht also das Urteil des Amtsgerichts mit dem Rechtsmittel der Berufung an. Das Landgericht Schweinfurt bestätigte als Berufungsinstanz das Urteil des Amtsgerichts und ließ die Revision zum BGH zu.

Und was sagt der BGH?

Der für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat die Revision mit Urteil vom 28.02.2018 – Az. VIII ZR 157/17 – zurückgewiesen. Eine vorherige Fristsetzung zur Schadensbeseitigung sei nicht erforderlich gewesen. Eine solche Frist muss nämlich nach § 280 Abs. 1 und 3, § 281 Abs. 1 BGB nur gesetzt werden, wenn der Mieter eine Hauptleistungspfoicht nach § 241 Abs. 1 BGB nicht erfüllt. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn der Mieter von ihm geschuldete Schönheitsreparaturen nicht erbringt. In diesem Fall muss der Vermieter dem Mieter zunächst eine angemessene Nachfrist setzen, bevor er selbst einen Maler beauftragen und dem Mieter dessen Kosten in Rechnung stellen darf.

Bei der Verpflichtung des Mieters, die ihm überlassenen Räume schonend und pfleglich zu behandeln und keine Schäden zu verursachen, stellt jedoch eine nicht leistungsbezogene Nebenpflicht i.S.d. § 241 Abs.2  BGB dar. Deren Verletzung begründet nach dem Verdikt des BGH einen Anspruch des Geschädigten auf Schadensersatz, ohne dass es zuvor einer Fristsetzung bedarf. Der Vermieter kann also, wenn er die Mietsache beschädigt zurückerhält und der Mieter den Schaden zu verantworten hat, sofort die Zahlung des für die Schadensbehebung erforderlichen Geldbetrages verlangen.

Verjährung beachten!

Egal ob Schadensersatz oder unterlassene Schönheitsreparaturen: Verschlechterungen der Mietsache muss der Vermieter auf jeden Fall binnen 6 Monaten nach Rückerhalt der Mietsache gerichtlich geltend machen. Ansonsten droht nämlich nach § 548 Abs. 1 BGB die Verjährung der Ansprüche.

PM des BGH