Mieter hinterlässt Schäden

Immer wieder suchen mich Vermieter auf und beklagen sich bei mir, wie ihr ehemaliger Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses die Wohnung hinterlassen hat: Unrenoviert, verdreckt, Schäden am Parkett oder Laminat, feuchte Wände. Oft reicht dazu dann die Kaution nicht aus und der darüber hinausgehende Schaden soll bei dem Verursacher, also dem ausgezogenen Mieter, geltend gemacht werden.

Kurze Verjährungsfrist nach Rückgabe der Wohnung

Was viele Vermieter aber nicht wissen und daher auch nicht beachten: Schadensersatzansprüche gegen den Mieter wegen Beschädigungen der Mietsache müssen innerhalb von 6 Monaten nach Rückerhalt der Mietsache geltend gemacht werden, andernfalls droht die Verjährung.

Das ergibt sich aus der Verjährungsfrist des § 548 Abs. 1 BGB, einer Norm, die vielen Vermietern leider unbekannt ist:

„Die Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren in sechs Monaten. Die Verjährung beginnt mit dem Zeitpunkt, in dem er die Mietsache zurückerhält. Mit der Verjährung des Anspruchs des Vermieters auf Rückgabe der Mietsache verjähren auch seine Ersatzansprüche.“

Die Verjährung von Ansprüchen des Vermieters auf Schadensersatz kann zwar durch Verhandlungen gehemmt werden – aber als Vermieter würde ich mich nicht unbedingt darauf verlassen, dass mir später der Nachweis von Verhandlungen gelingt.

Eine weitere Hemmung der Verjährung tritt durch die gerichtliche Geltendmachung der Ansprüche ein. Spätestens mit Ablauf der 6-Monatsfrist nach Rückerhalt der Mietsache sollte also zumindest ein gerichtlicher Mahnbescheid beantragt werden.

Die kurze Verjährungsfrist des § 548 Abs. 1 BGB regelt die Verjährung aller Ersatzansprüche des Vermieters, die aus dem (vertragswidrigen) Zustand der Mietsache abgeleitet werden. Der Begriff der Ersatzansprüche ist dabei weit auszulegen:

„Dazu gehören nicht nur Schadensersatzansprüche aus Schlechterfüllung, Nichterfüllung, Verzug oder unerlaubter Handlung, sondern auch Vertragsansprüche, die auf die Herstellung eines bestimmten Zustandes oder auf Beseitigung einer baulichen Veränderung gerichtet sind.  […]

Auch verjähren gem. § 548 Abs. 1 sämtliche Schadensfolgen, die aus dem vertragswidrigen Zustand der Mietsache resultieren und deshalb zu einem einheitlichen Schadensbild gehören (BGH NJW 1998, 1303; 1965, 151). Dies betrifft insbesondere Schadensfeststellungskosten, Verzugsschäden und Mietausfallschäden (BGH NJW 1998, 1303). Auf den Zeitpunkt der Entstehung des konkreten Schadens oder dessen Erkennbarkeit für den Vermieter kommt es nicht an (BGH NJW 2006, 1588; 2005, 739).“ – BeckOK Mietrecht, Schach/Schultz/Schüller, 21. Edition, Stand: 01.08.2020 Rn. 11-16

Auch Ansprüche aus fehlerhafter Renovierung der Mietsache und wegen Mietausfall, weil die Wohnung nicht sofort neu vermietet werden konnte, unterliegen also der sechsmonatigen Verjährung.

Beginn der Verjährungsfrist

Die sechsmonatige Verjährungsfrist der Schadensersatzansprüche des Vermieters beginnt mit dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter wieder ungestört über die Mietsache verfügen kann. Erforderlich ist also eine vollständige Besitzaufgabe durch den Mieter. Wann das Mietverhältnis beendet wurde, ist dafür nicht von Bedeutung.

Das hat der für das Gewerberaummietrecht zuständige 12. Zivilsenat des BGH zuletzt mit Urteil vom 27.02.2019 – XII ZR 63/18 festgestellt:

„Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren in sechs Monaten. Die Verjährung beginnt mit dem Zeitpunkt, in dem er die Mietsache zurückerhält (§ 548 Abs. 1 Satz 1 und 2 BGB).

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs setzt der Rückerhalt im Sinne dieser Vorschrift grundsätzlich eine Änderung der Besitzverhältnisse zugunsten des Vermieters voraus, weil er erst durch die unmittelbare Sachherrschaft in die Lage versetzt wird, sich ungestört ein umfassendes Bild von etwaigen Veränderungen oder Verschlechterungen der Sache zu machen.

Zum anderen ist erforderlich, dass der Mieter den Besitz vollständig und unzweideutig aufgibt. Dass der Vermieter/Verpächter (vorübergehend) die Möglichkeit erhält, während des (auch nur mittelbaren) Besitzes des Mieters die Mieträume besichtigen zu lassen, genügt nicht (Senatsurteil vom 19. November 2003 – XII ZR 68/00 – NZM 2004, 98, 99 mwN; BGHZ 98, 59, 62 ff. = NJW 1986, 2103, 2104 und BGH Urteil vom 23. Oktober 2013 – VIII ZR 402/12 – NJW 2014, 684 mwN).“

Aufrechnung mit Kaution

Zwar kommt in vielen Fällen auch nach Ablauf der 6 Monate noch eine Aufrechnung mit dem Kautionsguthaben des Mieters in Betracht, wenn die Schadensersatzansprüche rechtzeitig dem Mieter gegenüber angezeigt wurden. Eine Aufrechnung setzt voraus, dass sich die Ansprüche in unverjährter Zeit aufrechenbar gegenüber gestanden haben. Das ist in der Regel der Fall, wenn ein Anspruch beziffert und dem Mieter mitgeteilt wird. Häufig wird direkt auf eine Verrechnung mit der Kaution hingewiesen.

Ansprüche des Vermieters aber, die über das Kautionsguthaben hinausgehen, sind aber mit Eintritt der Verjährung nicht mehr durchsetzbar.

Verjährung vermeiden und Ersatzansprüche in sechs Monaten geltend machen

Vermieter sollten Schäden umgehend der Höhe nach beziffern, ihren Anspruch beim Mieter anmelden und auf keinen Fall länger als ein halbes Jahr mit der gerichtlichen Geltendmachung warten – denn dann ist es meistens zu spät. Ist absehbar, dass das Kautionsguthaben zur Deckung aller Ansprüche nicht ausreicht, sollten Vermieter sofort den Weg zum Anwalt für Mietrecht suchen und den sichersten Weg zur Durchsetzung ihrer Ansprüche mit diesem besprechen.

Eine Versäumung der Frist des § 548 BGB ist unbedingt zu vermeiden, denn dann kann der Mieter die Einrede der Verjährung erheben.