Ausgangslage nach Kündigung

Wird ein Mietverhältnis durch Kündigung beendet, muss der Mieter dem Vermieter die Mietsache (also die Wohnung oder den Gewerberaum) geräumt zurückgeben. So steht es in § 546 Abs. 1 BGB: „Der Mieter ist verpflichtet, die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben.“ Da der Mieter die Mietsache nur benutzen, aber nicht endgültig behalten, verändern oder zerstören darf, folgt daraus, dass er sie nach Ende der Mietzeit grds. in dem Zustand zurückzugeben hat, den sie bei Anmietung hatte.

Soweit die Theorie.

In der Praxis sieht es aber oft so aus, dass sich Mieter weigern, nach einer Kündigung auszuziehen und die Mietsache zurückzugeben.

Zieht der Mieter, nachdem der Vermieter das Mietverhältnis gekündigt hat, nach Ablauf der Kündigungsfrist nicht aus, kann das verschiedene Gründe haben:

• er hält die Kündigung für unwirksam, weil er etwa den geltend gemachten Eigenbedarf bestreitet oder eine fristlose Kündigung für unberechtigt hält
• er findet keine andere Wohnung
• er hat kein Geld für einen Auszug
• es handelt sich um einen sog. Mietnomaden, der freiwillig nie auszieht

Für den Vermieter stellt sich dann die Frage, wie er nun weiter vorgehen sollte, um seinen Anspruch auf Räumung und Herausgabe durchzusetzen. Selbstjustiz ist verboten – ein „Räumkommando“, das in einer Nacht-und-Nebel-Aktion den Mieter (und seine Familie) mit Sack und Pack vor die Tür setzt, ist nicht nur rechtlich unzulässig, sondern führt rasch auch zu einer Strafanzeige wegen Nötigung und einer einstweiligen Verfügung auf Wiedereinräumung des Besitzes – von Schadensersatzansprüchen des Mieters ganz zu schweigen.

Der Rechtsweg

Anders als bei einem Gewinnspiel ist also der Rechtsweg nicht ausgeschlossen, sondern vorgeschrieben: Der Vermieter muss sich einen Räumungstitel verschaffen, um den Mieter auf dem gesetzlich vorgeschriebenen Weg aus der Wohnung zu bekommen. Er muss den Mieter und alle erwachsenen Mitbewohner der Wohnung beim Amtsgericht (§ 24 ZPO) verklagen und Räumung und Herausgabe beantragen. Selbstjustiz zur Räumung der Wohnung darf der Vermieter nicht ausüben,

die schnelle Klageerhebung ist besonders ratsam, wenn der Mieter keine Miete mehr zahlt und jeder Monat zählt: Der Vermieter möchte die Wohnung schließlich möglichst schnell wieder an einen solventen neuen Mieter übergeben können, mit dem er einen neuen Mietvertrag abschließt.

Ein solches Räumungsklageverfahren kostet aber Zeit und Geld. Gericht und Anwalt rechnen grundsätzlich nach dem Streitwert eines Verfahrens ab – im Falle einer Räumungsklage wird dieser Streitwert aus der Jahresnettomiete gebildet. Zahlt der Mieter also z.B. eine Nettomiete von 500,- EUR, errechnet sich nach Adam Riese ein Streitwert für den Räumungsantrag von 6.000,- EUR und es fallen Anwaltskosten von ca. 1.200 EUR und Gerichtskosten von 546,- EUR für das Verfahren an.

Ablauf einer Räumungsklage

Der Räumungsrechtsstreit läuft dann ab, wie jedes andere Klageverfahren. Und das kann leider dauern:

Verteidigt sich der Mieter gegen die Klage nicht, weil er hohe Mietrückstände hat und gegen die Kündigung ernsthaft nichts vorbringen kann und erst recht kein Geld für einen Anwalt hat, kann bereits nach in der Regel zwei Wochen ein sogenanntes Versäumnisurteil ergehen, aus dem der Vermieter dann die Zwangsvollstreckung betreiben kann.

Ab Zustellung der Räumungsklage hat der Mieter nämlich in der Regel zwei Wochen Zeit, dem Gericht anzuzeigen, dass er sich gegen die Klage wehren möchte. Weitere zwei Wochen hat er dann Zeit, auf die Klage inhaltlich zu antworten.

Verteidigt sich der beklagte Mieter, weil er die Kündigung für unwirksam hält („Der Eigenbedarf ist doch nur vorgeschoben! Das soll der Vermieter bitte erst mal nachweisen!“), muss das Gericht in der Regel Beweis erheben. Gerade in Verfahren, in denen der Vermieter Räumungsklage wegen Eigenbedarf erhoben hat, bedeutet dies, dass das Gericht Zeugen hören muss. Nicht selten dauert ein solcher Rechtsstreit vor dem Amtsgericht daher ein halbes Jahr oder noch länger. Das hängt von der Terminslage des Amtsrichters ab.

Dauer einer Räumungsklage

Mit einem Urteil des Amtsgerichts ist das Räumungsklage dann aber nicht zwingend abgeschlossen. Denn der Unterlegene hat die Möglichkeit, sich innerhalb einer Frist von einem Monat gegen das Urteil mit dem Rechtsmittel der Berufung beim Landgericht zu wehren und die Rechtskraft des amtsgerichtlichen Urteils abzuwenden. Das Landgericht prüft dann, ob das Amtsgericht Rechtsfehler begangen hat und das Urteil Bestand haben kann – oder ob es abgeändert werden muss. Die Verfahrensdauer beim Landgericht kann ebenfalls ein halbes bis ein ganzes Jahr in Anspruch nehmen. Terminladungen für die Berufungsverhandlung mit einer Vorlaufzeit von 9 Monaten sind jedenfalls keine Seltenheit.

Ein rechtskräftiges Räumungsurteil liegt daher in vielen Fällen erst nach einer Verfahrensdauer von 1,5 bis 2 Jahren vor.  Häufig wird dem Mieter vom Gericht auch noch eine Räumungsfrist bewilligt. Dabei wird auch die Mietdauer und die Zahlungsmoral des Mieters berücksichtigt.

Nach deren Ablauf ist der Mieter zum Auszug verpflichtet.

Zieht der Mieter trotz rechtskräftiger Verurteilung zur Räumung nicht aus, kann der Vermieter den Gerichtsvollzieher mit der Räumung der Mietsache beauftragen. Dieser muss dem Mieter die Zwangsräumung mindestens drei Wochen vorher ankündigen und ihm eine letzte Chance geben, selbst auszuziehen.

Gerade in Fällen des Eigenbedarfs kann es daher eine Überlegung wert sein, mit dem Mieter das Gespräch zu suchen und eine Einigung zu finden, um ein solches, langwieriges Verfahren zu vermeiden. Der Mieter wird daran in der Regel auch ein Interesse haben. Denn letztlich muss er das Räumungsklageverfahren (und die Zwangsräumung) bezahlen, wenn er rechtskräftig verurteilt wird.

Alternativen zur Räumungsklage

Zur Vermeidung von Gerichts- und Anwaltskosten kann der Vermieter versuchen, sich mit dem Mieter außergerichtlich zu einigen und ihm einen Vorschlag einer Räumungsvereinbarung unterbreiten. Eine Umzugskostenbeihilfe oder die großzügige Einräumung einer Räumungsfrist kann für den Mieter durchaus attraktiv sein. Ist er mit den Konditionen einer solchen Vereinbarung zwischen Vermieter und Mieter einverstanden, ist er vereinbarungsgemäß zum Auszug verpflichtet. Andernfalls kann der Vermieter eine Räumungsklage einreichen.

Ob eine Vereinbarung mit dem Mieter getroffen werden kann, wird natürlich auch von den Gründen abhängen, aus denen der Vermieter gekündigt hat. Eine ordentliche Kündigung wegen Eigenbedarf erhöht die Chancen des Mieters auf eine Zahlung eines Abstands, da der Vermieter in der Regel dringend auf die Wohnung angewiesen ist. Wurde das Mietverhältnis aber wegen Zahlungsverzug fristlos gekündigt, wird der Vermieter dem Mieter natürlich kein Geld für den Auszug zahlen wollen.

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