Einigung nach Einreichung der Räumungsklage

Ein Mandant beauftragte mich mit der Einreichung einer Räumungsklage bei seinem Mieter, nachdem dieser mit 10 Monatsmieten in Zahlungsrückstand geraten war und er ihm deshalb fristlos gekündigt hatte.

Nachdem ich die Klage beim örtlich zuständigen Amtsgericht eingereicht hatte, teilte mir der Mandant am nächsten Tag mit, er habe sich mit seinem Mieter geeinigt: dieser wolle nun freiwillig ausziehen und die Rückstände begleichen. Ich solle deshalb die Klage noch vor Zustellung an den Beklagten zurücknehmen.

Ist das ratsam?

Nein! Denn bei einer Klagerücknahme werden die Kosten gem. § 269 Abs. 3 ZPO grundsätzlich dem Kläger auferlegt. Für eine Rücknahme vor Rechtshängigkeit – also bevor die Klage dem Beklagten zugestellt wurde – regelt diese Vorschrift:

Ist der Anlass zur Einreichung der Klage vor Rechtshängigkeit weggefallen und wird die Klage daraufhin zurückgenommen, so bestimmt sich die Kostentragungspflicht unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstandes nach billigem Ermessen; dies gilt auch, wenn die Klage nicht zugestellt wurde.

Das bloße Versprechen des Mieters, freiwillig auszuziehen und die offenen Mieten zu zahlen, wird aber für eine Kostentragungspflicht auf Seiten des Beklagten nicht ausreichen. Der Kläger muss also damit rechnen, dass ihm das Gericht die Kosten für die eingereichte Klage aufgibt. Denn für das Gericht ist nicht erkennbar, ob die Klage begründet war oder nicht.

Für den Kläger bedeutet dies, dass er ohne Gegenwert Kosten verursacht hat. Die Anwaltskosten für die Einreichung der Klage bekommt er nicht erstattet, die Gerichtskosten muss er ebenfalls tragen.

Welches Vorgehen ist zu empfehlen?

Der Kläger hat stattdessen zwei bessere Möglichkeiten, wie er weiter vorgehen kann:

Die Klage ist eingereicht und Kosten sind also bereits entstanden. Erfüllt der Mieter nun den mit der Klage geltend gemachten Anspruch, zahlt er die offenen Mieten und zieht aus, kann die Klage beidseitig für erledigt erklärt werden und dem Beklagten werden auf Antrag die Kosten auferlegt, da die Erfüllung der Forderungen ein Indiz dafür ist, dass die Klage ursprünglich begründet war.

Alternativ kann der beklagte Mieter die Klage auch anerkennen. Es ergeht dann ein Anerkenntnisurteil, aus dem der Vermieter die Zwangsvollstreckung betreiben kann, falls der Mieter sein Versprechen nicht einhält, nicht auszieht und auch nicht zahlt. Die Kosten des Klageverfahrens trägt dann ebenfalls der Beklagte.

Von einer Klagerücknahme auf ein bloßes Versprechen des Mieters hin ist aber dringend abzuraten. Das bringt dem Kläger keinen Vorteil.