Kann der Mieter die Mietsache nicht nutzen, weil ihm der Vermieter die Schlüssel nicht aushändigt, ist er auch nicht zur Zahlung von Miete verpflichtet.

Dies hat das OLG Düsseldorf (Urteil vom 23. Dezember 2010 – I-10 U 60/10) klargestellt. 

Dem Vermieter steht ein vertraglicher Anspruch auf Mietzahlung gem. § 535 Abs. 2 BGB nur zu, wenn er zuvor dem Mieter den unmittelbaren Besitz an der Mietsache verschafft hat – der Vermieter ist also vorleistungspflichtig.

Händigt der Vermieter dem Mieter aber die Schlüssel nicht aus, fehlt es der notwendigen Gebrauchsüberlassung.

In dem der Entscheidung zugrundeliegenden Rechtsstreit hatte der auf Mietzahlung in Anspruch genommene Mieter eingewandt, die Mietsache sei ihm nicht überlassen worden. Er habe auch keine Schlüssel erhalten. 

Der Vermieter war für die Gebrauchsüberlassung darlegungs- und beweispflichtig. Er konnte die Schlüsselübergaber aber weder schlüssig darlegen, noch beweisen, so dass die auf Zahlung der Miete gerichtete Klage keinen Erfolg hatte.

Beraterhinweis:

Die Entscheidung ist korrekt. Der Vermieter muss, wenn er die Zahlung von Miete verlangt, darlegen, dass er dem Mieter die Mietsache überhaupt überlassen hat. Denn das ist Voraussetzung für die Mietzahlungspflicht. 

Zu diesem Ergebnis kommt man übrigens auch, wenn man sich das Recht zur Mietminderung anschaut:

Wird nämlich die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache durch nicht unerhebliche Mängel eingeschränkt, ist die Miete gem. § 536 BGB automatisch in angemessener Höhe gemindert.

Ist aber der Gebrauch der Mietsache überhaupt nicht möglich, weil keine Schlüssel übergeben wurden, ist die Miete folgerichtig in 100%iger Höhe gemindert – wird also gar nicht geschuldet.