Nebenkosten stark erhöht

In einem Rechtsstreit vor dem Amtsgericht Hanau machte der Vermieter eine erhebliche Nachzahlungsforderung aus einer Nebenkostenabrechnung geltend. Die im Vergleich zum Vorjahr deutlich erhöhten Kosten beruhten überwiegend auf einem erhöhten Wasserverbrauch, der auf einen defekten WC-Spülkasten zurückzuführen war.

Der Mieter lehnte die Zahlung der damit verbundenen Folgekosten ab und behauptete, er habe diesen Mangel dem Vermieter nicht anzeigen können, da er ihn nicht bemerkt habe. Er müsse daher auch nicht für die erhöhten Wasserkosten aufkommen. Den Vermieter treffe schließlich eine Pflicht zur Kontrolle der Wasserleitungen des Hauses.

Amtsgericht Hanau: Mieter muss zahlen

Das Amtsgericht folgte dieser Verteidigung gegen den Klageanspruch nicht und verurteilte den Mieter zur Zahlung der Nachzahlung. Dem Mieter hätte der defekte WC-Kasten auffallen müssen und er diesen dem Vermieter melden müssen. Ihm sei eine Pflichtverletzung vorwerfbar.

Der zur Zahlung verurteilte Mieter ging daraufhin in die Berufung vor das Landgericht Hanau.

Die Rechtsauffassung des Landgerichts

Das Landgericht gab dem Mieter aber ebenfalls nicht Recht. In einem Hinweisbeschluss vom 30.12.2020 führt die zuständige 2. Zivilkammer aus:

Die Berufung wird maßgeblich darauf gestützt, dass das Amtsgericht fehlerhaft eine Pflichtverletzung der Beklagten im Zusammenhang mit dem durch den defekten Spülkasten der Toilette entstandenen Wasserverlust angenommen habe. Die Beklagte wendet ein, – entgegen der Annahme des Amtsgerichts – keine Möglichkeit gehabt zu haben den Wasserverbrauch zu bemerken, da dieser weder durch einen Geräuschpegel noch durch einen mit den Augen erkennbaren Wasserverlust verbunden gewesen sei. Vielmehr treffe die Klägerin ihrerseits eine Pflichtverletzung, weil sie der Ursache des bereits schon länger bekannten hohen Wasserverbrauchs nicht früher nachgegangen sei.

Diese Argumentation vermag nicht zu überzeugen. Dies schon deshalb nicht, weil es schlicht kaum vorstellbar ist, dass ein massiver durch einen defekten Spülkasten der Toilette verursachter Wasserverlust bei einem Mindestmaß an Aufmerksamkeit, das ein Mieter einer Wohnung dem Vermieter aufgrund seiner Obhutspflicht schuldet, über mehrere Monate hinweg unerkannt bleibt. Überdies ist der – streitige – Vortrag der Beklagten betreffend den fehlenden Geräuschpegel und die fehlende optische Erkennbarkeit des Defektes nicht nur neu i. S. von § 531 Abs. 2 ZPO und schon deshalb nicht berücksichtigungsfähig, sondern auch nur schwer mit dem erstinstanzlichen Vorbringen der Beklagten in Einklang zu bringen. Diesem zufolge soll es nämlich die Beklagte selbst gewesen sein, der die defekte Toilettenspülung, wenn auch erst später, aufgefallen sein soll, was eine optische oder akustische Wahrnehmbarkeit nahelegt. Als Grund für die erst späte eigene Wahrnehmung wird von der Beklagten im ersten Rechtszug auch lediglich ihre überwiegende Abwesenheit genannt, welche sie indes nicht zu entlasten vermag, da auch der häufig ortsabwesende Mieter einer Wohnung eine regelmäßige übliche Kontrolle der Mietsache schuldet.

Demgegenüber ist der Vermieter im Fall eines erhöhten Wasserverbrauchs nicht ohne weiteres zur Kontrolle der Wasserleitungen des Hauses verpflichtet, welche im Übrigen den Defekt am Spülkasten gar nicht zwingend umfasst hätte.

Mieter müssen Mietsache kontrollieren

Mieter müssen die Mietsache regelmäßig auch dann auf etwaige Mängel kontrollieren, wenn sie öfters abwesend sind. Entstehen durch einen vom Mieter übersehenen Mangel, wie z.B. eine defekte Toilettenspülung, in der Folge vermeidbare Kosten, gehen diese zu Lasten des Mieters. Diese Problematik betrifft oft auch Schimmelschäden. Werden diese nicht rechtzeitig dem Vermieter angezeigt und entstehen dadurch Kosten, die bei rechtzeitiger Anzeige durch den Mieter vermieden worden wären, kann sich der Mieter erheblichen Schadensersatzforderungen des Vermieters ausgesetzt sehen.

Es ist daher im Eigeninteresse jedes Mieters, auftretende Mängel umgehend dem Vermieter anzuzeigen, um sich selbst abzusichern. Zudem darf die Miete nur gemindert werden, wenn dem Vermieter die Mängel bekannt sind. Es empfiehlt sich daher immer eine sofortige  und aus Gründen der Nachweisbarkeit schriftliche Mängelanzeige an den Vermieter.