Die Ausgangsfrage: Aussetzung der Mietzahlung?

Heute erhielt ich die folgende E-Mail:

„Klar ist, dass der Mieter für die Monate April, Mai, Juni die Miete aussetzen kann und dieselbe bis zum Juni 2022 inkl. Zinsen nachzahlen muss.
Allerdings ist mir nicht klar, was passiert, wenn der Mieter ab Juli und weiterhin die Miete auch nicht bezahlt. Besteht dann die Möglichkeit der fristlosen Kündigung?“

Die Antwort des Anwalts für Mietrecht

Nein, das ist nicht klar und auch nicht richtig:

Die vertragliche Verpflichtung zur Zahlung der vereinbarten Miete gilt weiterhin. Der Mieter muss auch in den Monaten April, Mai und Juni die geschuldete Miete pünktlich an den Vermieter zahlen. Macht er das nicht, gerät er in Zahlungsverzug. Der Vermieter darf nur „nicht allein aus dem Grund kündigen, dass der Mieter im Zeitraum vom 1. April 2020 bis 30. Juni 2020 trotz Fälligkeit die Miete nicht leistet, sofern die Nichtleistung auf den Auswirkungen der COVID-19-Pandemie beruht.“

Die Rechtsfolgen

Das bedeutet:

1. Die Miete wird nicht gestundet. Die Mietzahlungen bleiben weiter fällig. Die Miete ist üblicherweise am 3. Werktag des Monats zu zahlen.
2. Zahlt der Mieter also im April (oder Mai oder Juni) die Miete nicht und beruft er sich auf dabei auf die Auswirkungen der COVID-Pandemie, kommt er nach Ablauf der üblichen Banklaufzeiten mit der Zahlung der Miete in Verzug. Er schuldet dann also auch Verzugszinsen in Höhe von fünf bzw. neun Prozentpunkten über dem Basiszinssatz.
   
3. Der Vermieter kann, ohne vorherige Mahnung, das gerichtliche Mahnverfahren über die offenen Forderungen betreiben.
4. Der Vermieter kann auch die offenen Mieten ohne vorherige Mahnung einklagen.
5. Der Vermieter kann aus einem Vollstreckungsbescheid oder Urteil die Zwangsvollstreckung gegen den Mieter betreiben.

Es ist also nicht richtig, dass die Mieten nur bis zum 30. Juni 2022 nachgezahlt werden müssen. Die Mieten sind weiterhin sofort fällig, können gerichtlich geltend gemacht werden und nach Titulierung im Wege der Zwangsvollstreckung beigetrieben werden.

Ausschluss der Kündigung

Ausgeschlossen ist lediglich die Möglichkeit der Kündigung „allein aus dem Grund“, dass der Mieter die Mieten April bis Juni nicht gezahlt hat, wenn er sich auf COVID-19 beruft. Das Wörtchen „allein“ hat auch eine Funktion: Zahlt der Mieter in anderen Monaten die Miete nicht und reicht dies für eine Kündigung, wird ihm der Vermieter nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB kündigen dürfen.