Fristlose Kündigung ohne vorherige Abmahnung

Eine fristlose Kündigung setzt im Mietrecht in der Regel eine vorhergegangene Abmahnung voraus. Diese ist aber entbehrlich, wenn sie offensichtlich keinen Erfolg verspricht oder wenn die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist (§ 543 Abs. 3 S. 2 BGB).

So verhielt es sich in dem nun vom Landgericht Frankfurt/Main entschiedenen Fall (Urteil vom 18.1.2012 – 2/17 S 90/11). Den Mietern war fristlos gekündigt worden, nachdem der Mieter nach Darstellung der Vermieter den Vermietern mit der Faust gedroht hatte und ihnen nachgerufen hatte, sie sollten sich entfernen, weil sie ihn ansonsten noch zu spüren bekämen. Die Mieterin sei dabei mit erhobenen Fäusten auf die Vermieter zugekommen.

Diese vorgetragenen Umstände reichten nach Auffassung des Landgerichts aus, eine fristlose Kündigung ohne vorhergehende Abmahnung auszusprechen, welche die Mieter nur noch aggressiver gemacht hätte.

Frage der Zumutbarkeit

Die fristlose Kündigung eines Mietverhältnisses ist nur möglich, wenn ein Abwarten der gesetzlichen Kündigungsfrist für die kündende Mietpartei nicht zumutbar ist. Vertragswidriges Verhalten muss dabei in der Regel zuerst abgemahnt werden um dem Vertragspartner Gelegenheit zur Abhilfe zu verschaffen. Davon kann nur abgesehen werden, wenn die Umstände des Einzelfalls zeigen, dass eine Abmahnung offensichtlich erfolglos sein wird. In dem entschiedenen Fall stritten sich Mieter und Vermieter schon vorher über Lärmbelästigungen durch die Mieter. Die „Kampfansage“ war der Höhepunkt des Streits, auf den dann die Kündigung folgte. Diese war aufgrund der schwerwiegenden Vertragsverletzung ohne Kündigungsfrist möglich.

Auf Nummer Sicher gehen Vermieter, wenn Sie ein vertragswidriges Verhalten des Mieters abmahnen. Darauf bauen, dass im Wiederholungsfall eine Abmahnung nicht notwendig sein wird, sollten Vermieter nicht. Das kann – rechtlich gesehen – ins Auge gehen.