LG Gießen: Keine Mietminderung, wenn zukünftige Bauarbeiten bei Vertragsschluss erkennbar
1 CommentEin für Mieter und Vermieter gleichermaßen interessantes Urteil hat das LG Gießen am 15.12.2010 verkündet (Az.: 1 S 210/10):
Eine Vermieterin machte klageweise einen Mietrückstand in Höhe von 2.790,83 EUR geltend, die Mieter beriefen sich auf das Recht zur Minderung der Miete.
Um was ging es?
Mietvertrag
Die Parteien des Rechtsstreits hatten im Oktober 1998 einen Mietvertrag über eine Wohnung im dicht bebauten Innenstadtbereich einer Universitätsstadt abgeschlossen. Zu diesem Zeitpunkt befand sich das dem unmittelbar angrenzende Nachbargrundstück in einem verwahrlosten Zustand, mit einer geringfügigen, abrissreifen Restbebauung.
In den Jahren 2003 und 2004 wurde diese abgerissen.
Bauarbeiten
In 2008 begannen auf dem Grundstück Bauarbeiten zur Errichtung eines großen Gewerbekomplexes.
Die Bauarbeiten führten zu einer erheblichen Belästigung der Nachbarmieter durch Staub und Lärm. Es wurde rund um die Uhr gearbeitet.
Die Mieter entsannen sich des § 536 BGB und überwiesen nur noch eine geminderte Miete.
Rechtsstreit über Mietminderung
Die Vermieterin akzeptierte das nicht und zog vor Gericht: Bei Abschluss des Mietvertrages sei für die Mieter erkennbar gewesen, dass das Nachbargrundstück nicht unbebaut bleiben würde. Sie seien daher mit einer Minderung wegen der späteren Bauarbeiten ausgeschlossen gewesen.
Kein Mangel
Das Landgericht gab der Vermieterin in der Berufungsinstanz Recht:
Die von den Mietern gerügte Lärm- und Schmutzbelästigung stelle keinen Mangel dar, der eine Minderung der Miete nach sich ziehen könnte.
Ein Mangel liege nur vor, wenn der tatsächliche Zustand der Mietsache nachteilig von dem vertraglich geschuldeten Zustand abweiche.Von der vertraglichen Sollbeschaffenheit sei aber durch die Bauarbeiten nicht abgewichen worden – denn bei Vertragsschluss sei für beide Vertragsparteien erkennbar gewesen, dass es auf dem Nachbargrundstück zu Bauarbeiten würde kommen können. Die Mietvertragsparteien hätten daher das Risiko des Auftretens von baubedingten Gebrauchsbeeinträchtigungen bei Vertragsschluss stillschweigend vorausgesetzt, so dass die Vermieterin den Mietern nur die um das Risiko derartiger baulicher Maßnahmen verminderte Gebrauchsgewährung vertraglich schuldete.
Das Gericht sah also in der zukünftigen Bautätigkeit auf dem Nachbargrundstück eine Beschaffenheitsvereinbarung über die Mietsache – eine nachteilige Abweichung von dem vertraglich vereinbarten Zustand der Mietsache wurde deshalb nach Ansicht des Gerichtes durch die Bauarbeiten nicht begründet.
Die Mieter konnten sich auch nicht auf mangelnde Erkennbarkeit der zukünftigen Bebauung berufen: Eine Baulücke bleibe, jedenfalls im Stadtkern einer mittelgroßen Universitätsstadt, bekanntermaßen nicht über viele Jahrzehnte bestehen.
Beraterhinweis
Nach § 536a BGB ist die Minderung für Mängel ausgeschlossen, die bei Vertragsabschluss schon bekannt sind. Ist dem Mieter bei Vertragsschluss bekannt oder kann er erkennen, dass es in Zukunft zu umfangreichen Bauarbeiten in der Nachbarschaft kommen wird, so kann er darauf ebenfalls keine Minderung stützen. Die Rechtsprechung des LG Gießen reiht sich damit in eine Reihe gleichlautender Entscheidungen weiterer Gerichte ein.
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die Schmith
Da hab ich mal ne Frage in die andere Richtung.
Ich bin vor fast genau fünf Jahren in eine unsanierte Platte aus den 80ern gezogen. Mir war von Anfang an klar, dass an dem Haus einiges gemacht werden muss und dachte, das würde auch geschehen. Leider sind die Arbeiten, die gemacht wurden, nur sehr auf meine Belastbarkeit gegangen und fanden in anderen Wohnungen statt. Durch Lärm. Diese Gebäude haben den scheußlichen nachteil Geräusche bis sonstwohin zu übertragen. Ich frage mich ohnehin wieso wir Mieter keinen Gehörschutz vom Vermieter bekommen. Würden wir unter solchen Bedidingungen arbeiten, müssten wir welchen tragen. Aber wir sind ja nur Mieter. Und nur, wenn eine Wohnung neu vermietet werden soll, hat sie die Change auf partielle Erneuerung. Z.B. Fenster. Und das dauert und ist sehr laut.
Im Treppenhaus hatte bisher aber nur einmal ein Mahler ein paar Wände (die Originaltapete von damal; beschmiert, kaputt, befleckt) mit weißer Farbe überpinselt. Es dauerte auch nicht lange, bis die wieder dreckig waren. Sogar Blutflecken kleben noch heute daran. Das müsste so ca. drei Jahre her sein.
Mir wurde gesagt (nachfrage innerhalb der letzten zwei Wochen), es sei nicht geplant, an diesem Haus irgendwas zu machen. Man würde mir jemanden schicken, der sich die ganzen Risse am Balkon anschaut (komplett betoniert und beim Einzug waren die Risse weniger und auch kleiner und das Regenwasser kommt mitlerweile an einer Stelle runter, wo eigentlich keins sein dürfte). Bis jetzt hat sich noch niemand wegen eines Besichtitungstermins gemeldet.
Um die vielen Risse im Treppenhaus und Eingangsbereich würde sich jemand kümmern, das wäre schon lange in die Wege geleitet. Bisher war niemand hier und heute habe ich gesehen, dass es an einem Riss schon richtig bröckelt. Vielleicht hat versehentlich jemand dahin gefasst. dranfassen darf man ja fast gar nicht mehr, wenn nicht gleich alles runter kommen soll. o.O
Auf zwei Fenster mit Löchern im Treppenhaus (die Fenster sind so im Eimer, dass man sie im Winter kaum noch zubekommt) wies ich den Hausmeister schon im ersten Jahr hin. Seit ca. drei Monaten ist ein deutliches Loch von einer Latte bedeckt. Ja toll. Nicht zugenagelt. Nein. Es ist eine Art Geländer davor, damit das große Kippfenster in der Mitte nicht auf den Fußboden knallen kann. Dort ist noch eine zusätzliche Latte angebracht worden, und zwar so, dass das Loch nur noch schwer zu sehen ist. Das andere Fenster ziert nach wie vor eine Scheibe mit „Steinschlagschaden“. Es bräuchte bei Umzugsmanövern ja nur mal jemand mit einem Gegenstand zu hart dagegen stoßen. Und das war schon vor dem Einzug.
Der Block gegenüber hat zumindest komplett neue Fenster im Treppenhaus bekommen und der Block hinter meinem wurde in einem Wisch mit neuen Fenstern und Eingangstüren versorgt. Selbst die Treppenhäuser haben einen ordentlichen Anstrich bekommen (sicher auch neue Tapete).
Ich dachte wirklich an diesem Haus würde was gemacht. Die Ausrede ist jedoch, dass das nicht ginge, denn es wäre dann ja nicht mehr sozialgerecht. Seltsam ist nur, dass andere Vermieter sanierte Wohnungen noch im sozialverträglichen Rahmen anbieten können.
Umziehen darf ich aus solchen Gründen jedenfalls leider nicht. Es gibt noch mehr, aber die sieht das SGB II auch nicht als Gründe an.
Habe aber mittlerweile Angst, dass hier irgendwann noch was einstürzt.
Was kann ich tun?