Feuchter Keller in Altbau: Keine Mietminderung

Wer eine Altbauwohnung anmietet, muss damit rechnen, dass der zur Wohnung gehörende Keller feucht ist und darf deswegen dann auch nicht die Miete mindern. Dies hat das Landgericht Ansbach in einer Entscheidung vom 11.08.2014 (Az.: 1 S 228/14) festgestellt.

Die Mieter hatten eine im Jahr 1900 im Jugendstil errichtete Wohnung angemietet und in dem dazu gehörenden Keller diverse Gegenstände gelagert.  Die Kellerwände bestanden aus Sandstein und im Laufe der Zeit zeigte sich, dass dadurch Feuchtigkeit in den Kellerraum eintrat. Die Mieter mussten feststellen, dass die gelagerten Gegenstände nach und nach verschimmelten.

Sie verlangten daraufhin von dem Vermieter Schadensersatz und behaupteten, dass die Miete wegen des feuchten Kellers um 10 Prozent gemindert sei.

Maßstab bei Errichtung der Mietsache

Da sich die Mietparteien außergerichtlich nicht einigen konnten, endete auch dieser Streit vor Gericht. Das Amtsgericht Ansbach lehnte sowohl eine Mietminderung als auch Schadensersatzansprüche ab und wurde in der Berufungsinstanz vom Landgericht bestätigt: Zur Beurteilung, ob ein Mietmangel vorliegt, sei grundsätzlich auf den bei Errichtung der Mietsache geltenden Maßstab abzustellen.

Im Jahr 1900 habe aber eine Isolierung des Kellers, die ein Eindringen von Feuchtigkeit verhindert hätten, schlichtweg nicht um Stand der Technik gehört und sei auch nicht vorgeschrieben gewesen. Die Mieter hätten nicht erwarten dürfen, dass sie in einen solchen Keller über Jahre hinweg Polstermöbel sicher lagern konnten.

Zu Sanierungsmaßnahmen sei der Vermieter einer Altbauwohnung auch nur dahingehend verpflichtet, als dass er einen Mindeststandard für ein zeitgemäßes Wohnen ermöglichen müsse. Diese Pflicht habe der Vermieter hier aber nicht verletzt, denn schließlich sei ein Kellerraum nicht für Wohnzwecke gedacht.

Einhaltung technischer Normen

Bereits in seiner Trittschall-Entscheidung vom 6.10.2014 hat der Bundesgerichtshof entschieden (Az.: VIII ZR 355/03), dass bei der Beurteilung, ob eine Mietwohnung einen Mangel aufweist, zuerst auf die von den Mietvertragsparteien vereinbarte Beschaffenheit der Wohnung ankommt.

Fehlt eine solche Beschaffenheitsvereinbarung, so ist nach der Auffassung des BGH die Einhaltung der maßgeblichen technischen Normen geschuldet, wobei grundsätzlich auf den  bei Errichtung des Gebäudes geltenden Maßstab abzustellen ist.

Die Entscheidung des LG Ansbach wendet diesen Grundsatz folgerichtig auf feuchte Kellerräume an. Haben die Parteien für einen Altbau nicht ausdrücklich trockene Kellerräume vereinbart, kann der Mieter einen solchen nicht erwarten.