Anforderungen an eine Eigenbedarfskündigung

Die Anforderungen an die Kündigung eines Mietvertrages wegen Eigenbedarfs sind hoch. Nach § 573 Abs. 2 BGB liegt Eigenbedarf vor, wenn „der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt“. Es stellt sich aber die Frage, wer alles zu den „Familienangehörigen“ im Sinne der vorgenannten Vorschrift gehört, für die eine Eigenbedarfskündigung ausgesprochen werden darf.

Familienangehörige

Ob Nichten und Neffen zu dem berechtigten Personenkreis der engen „Familienangehörigen“ im Sinne der Vorschrift gehören, war in der Rechtsprechung bislang umstritten. Eine Entscheidung des Amtsgerichts Ludwigsburg bejahte dies, dagegen lehnten das Landgericht Berlin, das Landgericht Münster und das Landgericht Wiesbaden Eigenbedarf für Nichten und Neffen ab. Dabei wurde der weiter Begriff der „Familienangehörigkeit“ eingeschränkt und auf die Notwendigkeit einer besonderen persönlichen Beziehung zum Vermieter abgestellt.

Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshof hat nun mit der unklaren Rechtslage in einem am 27.01.2010 verkündeten Urteil (VIII ZR 159/09) höchstrichterlich Schluss gemacht und entschieden, dass ein Vermieter auch Eigenbedarf für Nichten und Neffen geltend machen kann.

Neffen und Nichten sind von § 573 Abs. 2 BGB umfasst

In Fortführung seiner bisherigen Rechtsprechung hat der Senat die Entscheidung damit begründet, dass nicht nur Geschwister, sondern auch deren Kinder noch so eng mit dem Vermieter verwandt sind, dass es auf eine eine besondere persönliche Beziehung oder soziale Bindung zum Vermieter im Einzelfall nicht ankommt.

Künftig können Vermieter also auch mit der Begründung kündigen, dass sie die Mietwohnung ihrer Nichte zur Verfügung stellen wollen, wenn diese z.B. einen eigenen Hausstand gründen will.

Die inhaltlichen und formellen Anforderungen an eine Eigenbedarfskündigung bleiben jedoch unvermindert hoch. Der Eigenbedarf muss plausibel und nachvollziehbar dargelegt werden. Der Mieter muss erkennen können, weshalb der Vermieter die Wohnung benötigt und ob es sich lohnt, sich dagegen zu wehren. Zur Vermeidung von Form- oder Begründungsfehlern ist Vermietern daher auf jeden Fall zu empfehlen, vor Ausspruch der Kündigung konkreten anwaltlichen Rat einzuholen, um die Kündigung „wasserdicht“ zu machen.

Anwaltliche Beratung hilft Kosten sparen

Denn wer am falschen Ende spart, risikiert nicht nur, dass die Kündigung vor Gericht keinen Bestand hat, sondern auch noch Schadensersatzansprüche des Mieters: Eine unwirksame Kündigung kann nämlich eine Vertragsverletzung darstellen, die entsprechende Ansprüche des Mieters begründen kann.

Gleichwohl sei darauf hingewiesen, dass eine Eigenbedarfskündigung oft erst nach einem langwierigen Rechtsstreit zum Erfolg führt. Bestreitet der Mieter den Eigenbedarf, muss der Vermieter zunächst Räumungsklage beim örtlich zuständigen Amtsgerichts einreichen. Dieses Klageverfahren kann, wenn es über zwei Instanzen geführt wird, durchaus bis zu 2 Jahre in Anspruch nehmen. Oft ist es daher ratsam, sich mit dem Mieter ohne Rechtsstreit zu einigen.