Voraussetzungen für wirksame Eigenbedarfskündigung

Der u.a. für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) musste sich in einer Entscheidung vom 23.09.2015 – Az: VIII ZR 297/14 – mit den Voraussetzungen für eine wirksame Eigenbedarfskündigung befassen.

In dem der Entscheidung zugrundeliegenden Sachverhalt bewohnten die Mieter eine Dreizimmerwohnung im dritten Obergeschoss und zusätzlich eine separate Mansardenwohnung. Eine separate Kündigung des Mietverhältnisses über die Mansarde war mietvertraglich ausgeschlossen.

Die Vermieterin kündigte nun beide Mietverträge mit der Begründung, dass sie die Wohnung im dritten OG selbst bewohnen wolle und die Mansarde, nach einem Umbau, als Teil einer für ihre Tochter vorgesehene Maisonettewohnung benötigte.

Die Mieter bestritten die Kündigung und zogen nicht aus. Daraufhin erhob die Vermieterin also Räumungsklage, welche vom Amtsgericht abgewiesen wurde, aber in der Berufungsinstanz Erfolg hatte. Die Beklagten versuchten indessen ihr Glück in der zugelassenen Revision beim BGH.

Der BGH hob das Berufungsurteil auf und verwies die Sache zur erneuten Entscheidung zurück an das Berufungsgericht.

Zwar sei die Eigenbedarfskündigung ausreichend begründet gewesen. Dazu reiche nämlich die Angabe der Person, für die die Wohnung benötigt werde, und die Darlegung des Interesses an der Wohnung aus.

Vorratskündigung ist unzulässig

Allerdings reiche für eine Kündigung wegen Eigenbedarfs nicht aus, dass ein unbestimmtes Interesse an einer späteren Nutzung bestehe. Eine Kündigung auf Vorrat ist nicht zulässig. Stattdessen müsse ein konkretes Interesse an der baldigen Eigennutzung bestehen. Die Vermieterin habe hier aber nur zaghaft die Ernsthaftigkeit ihres Umzugswunsches in die Wohnung in der 3. Etage vorgetragen und nicht erklären können, weshalb sie von mehreren Dreizimmerwohnungen in dem Mehrfamilienhaus ausgerechnet die Wohnung der Beklagten beziehen wollte. Schließlich lebte die im Seniorenalter befindliche Vermieterin bislang in einem Einfamilienhaus. Es sei lebensfremd anzunehmen, dass sie sich vor einem Umzug keine Gedanken darüber gemacht habe, welche der ihr gehörenden Wohnungen nach Größe, Lage und Zuschnitt für ihre Zwecke am besten geeignet sei.

Weiterer Wohnraum

Zudem habe die Vermieterin nur wenige Wochen vor dem Ausspruch der Kündigung eine ebenfalls ihr gehörende Wohnung im Erdgeschoss neu vermietet, was ebenfalls dagegen spräche, dass der Nutzungswunsch für die Wohnung im 3. OG nicht hinreichend konkret bestimmt gewesen sei.

Das Landgericht habe zudem die Klägerin neu hören müssen, da es ihre Aussage vor dem Amtsgericht abweichend gewertet habe.

Die Berufungsentscheidung konnte daher keinen Bestand haben.

Ernsthaftigkeit des Eigennutzungswunsches erforderlich

Wer einen Mietvertrag wegen Eigenbedarf kündigt, muss damit rechnen, dass sich Mieter dagegen wehren und den vorgebrachten Eigenbedarf einer gerichtlichen Überprüfung unterziehen lassen – insbesondere wenn die Mieter rechtsschutzversichert sind. Dann kommt es nicht nur darauf an, dass die Kündigung „wasserdicht“ begründet ist, sondern auch der Eigennutzungswunsch des Vermieters muss sich im Rechtsstreit als hinreichend konkret erweisen. Es ist daher entscheidend, dass er gut durchdacht und plausibel dargelegt und bewiesen werden kann. Bestehen Zweifel an der Ernsthaftigkeit des Eigennutzungswunsches, muss das Gericht diesen nachgehen. Eine vorgetäuschte Eigenbedarfskündigung kann zudem Ansprüche auf Schadensersatz des getäuschten Mieters auslösen.