Eigenbedarfskündigung: Begründung, Form und Frist

Benötigt der Vermieter die vermieteten „Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts“, hat er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses und darf den Mietvertrag kündigen. Das ergibt sich aus § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB.

Was bedeutet das aber nun konkret und welche Formen und Fristen sind zu beachten?

Was bedeutet „benötigen“?

Nach dem Gesetzeswort muss der Vermieter die Wohnung benötigen. Er „benötigt“ die Räume, wenn er ernsthafte, vernünftige und nachvollziehbare Gründe hat, die Wohnung für sich selbst bzw. Angehörige seiner Familie zu nutzen. Der bloße Wunsch reicht aber allein nicht aus. Es muss ein Nutzungsinteresse von hinreichendem Gewicht und ein nicht übermäßiger Bedarf (BGH NJW 1988, 904; BVerfG NJW-RR 1993, 1357; 1991, 74; OLG Köln NJOZ 2003, 962) bestehen. Die Bedarfsperson muss also einziehen wollen.

Die Eigenbedarfskündigung sollte daher durch den Vermieter im Kündigungsschreiben möglichst detailliert und konkret begründet werden, damit der Mieter sich ein Bild machen kann, ob der Nutzungswille des Vermieters nachvollziehbar und plausibel ist.

Oft scheitern Eigenbedarfskündigungen bereits daran, dass sie nicht ausreichend begründet sind und der Eigenbedarf nicht plausibel dargelegt wird. Eine überzeugende Darlegung des Eigenbedarfs hilft auch dabei, einen Räumungsrechtsstreit zu vermeiden, wenn der Mieter erkennen kann, dass seine Erfolgsaussichten, sich erfolgreich gegen die Kündigung zu wehren, eher schlecht sind.

Wer kommt als Bedarfsperson in Betracht?

Zu den Familienangehörigen gehören weitestgehend alle Personen, die durch Ehe und Verwandtschaft miteinander verbunden sind. Das sind z.B. der Ehegatte, die Verwandten und Verschwägerten in gerader Linie (Eltern, Großeltern, Kinder, Enkel, Urenkel etc), die Verwandten in der Seitenlinie bis zum 3. Grad (Geschwister, Nichten und Neffen) und die Verschwägerten in der Seitenlinie bis zum 2. Grad (Schwiegereltern, Schwager).

Entfernte Verwandte kommen als Bedarfspersonen aber nur in Betracht, wenn eine enge soziale oder persönliche Bindung besteht. Hinweis: Für Neffen und Nichten hat der BGH bereits am 27.01.2010 entschieden, dass nicht nur Geschwister, sondern auch deren Kinder noch so eng mit dem Vermieter verwandt sind, dass es auf eine besondere persönliche Beziehung oder soziale Bindung zum Vermieter im Einzelfall nicht ankommt.

§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB eröffnet aber auch die Berechtigung des Vermieters zur Kündigung für „Angehörige seines Haushalts.“ Wenn es sich dabei nicht bereits ohnehin um Familienmitglieder handelt, sind dies sonstige Personen (Lebensgefährte, Pflegekinder, Hausgehilfin, Pflegerin, Arbeitnehmer etc.) die bereits seit längerer Zeit auf Dauer mit dem Vermieter in Hausgemeinschaft zusammenleben.

Wann ist Eigenbedarf nicht möglich?

Kein Eigenbedarf besteht, wenn der Vermieter die Mietsache gar nicht für sich selbst oder Angehörige nutzen will, sondern nur den missliebigen Mieter loswerden möchte. Häufig soll die Wohnung nach dem Auszug des Mieters nämlich zu einer höheren Miete wieder weitervemietet werden. Das stellt natürlich keinen Grund für den Eigenbedarf dar, mit dem der Vermieter den Mieter loswerden möchte, sondern begründet den klassischen Fall einer nur vorgetäuschten Eigenbedarfskündigung. Eine solche Kündigung ist nicht zulässig und im Ergebnis unwirksam und führt nicht zur einer Beendigung des Mietverhältnisses. Ist der Eigenbedarf nur vorgetäuscht und zieht der Mieter deshalb am Ende der Kündigungsfrist aus, kann der Mieter Schadensersatz verlangen, z.B. die höhere Differenzmiete für die neue Wohnung.

Auch ein beabsichtigter Verkauf des Hauses oder der Mietwohnung begründet keinen Eigenbedarf des Vermieters.

Welche Form muss die Kündigung haben?

Die Kündigung wegen Eigenbedarf muss gem. § 568 BGB schriftlich erfolgen, an alle Mieter gerichtet (z.B. bei Eheleuten oder Lebenspartnern) und von allen Vermietern unterschrieben sein. Der Mieter sollte gem. § 568 Abs. 2 BGB auf sein Widerspruchsrecht wegen Härtefall hingewiesen werden. Der Widerspruch muss spätestens zwei Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist erklärt werden. Fehlt dieser Hinweis, wird die Kündigung dadurch aber nicht unwirksam, sondern die Frist für die Ausübung des Widerspruchsrechts verlängert sich zugunsten des Mieters bis zum ersten Termin eines Räumungsrechtsstreits. Verschickt der Vermieter die Kündigung nämlich per Einschreiben, besteht die Gefahr, dass der Mieter das Schreiben nicht annimmt oder nicht abholt. Bei einem Einwurfeinschreiben wird der Mieter später vielleicht behaupten, er habe zwar ein Schreiben erhalten, aber es sei etwas ganz anderes enthalten gewesen, was er schon längst entsorgt habe.

Wie sollte man die Eigenbedarfskündigung zustellen?

Eine Eigenbedarfskündigung des Vermieters wird, sofern Sie ausreichend begründet und formgemäß verfasst wird, mit dem Zugang beim Mieter wirksam. Damit der Vermieter den Zugang nachweisen kann, empfiehlt sich die Zustellung über einen Boten, der später auch den Inhalt des von ihm eingeworfenen oder übergegebenen Schreibens bestätigen kann. Idealerweise sollte der Bote also anwesend sein, wenn das Kündigungsschreiben in den Umschlag gelegt und dieser vorschlossen wird. Ist ein solcher Bote nicht greifbar, sollte das Kündigungsschreiben dem Mieter per Gerichtsvollzieher zugestellt werden.

Welche Fristen sind für die Eigenbedarfskündigung zu beachten?

Die Kündigungsfrist für eine Eigenbedarfskündigung ergibt sich aus § 573c Abs. 1 BGB und hängt davon ab, wie lange dem Mieter die Wohnung bereits überlassen ist: Die Kündigungsfrist beträgt drei Monate und verlängert sich nach fünf und acht Jahren jeweils um weitere drei Monate.

Lebt der Mieter also bereits seit sieben Jahren in der Wohnung, muss der Vermieter eine Kündigungsfrist von sechs Monaten einhalten. Lebt der Mieter vielleicht sogar schon zehn oder zwanzig Jahre in seiner Wohnung, ist eine Kündigungsfrist von neun Monaten zu beachten.

Das Kündigungsschreiben muss nach § 573c Abs. 1 S. 1 BGB spätestens bis zum dritten Werktag eines Monats beim Vermieter sein.

Ein Beispiel:

Der Vermieter kündigt das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs, weil er die vermietete Wohnung in Köln für seine Tochter und ihren Lebensgefährten benötigt, die dort eine eigene Familie gründen möchten. Sein Mieter wohnt dort bereits seit dem 1. Januar 2010. Wenn das Kündigungsschreiben dem Mieter bis zum 4. November 2021 zugeht (der 1. November ist ein gesetzlicher Feiertag in NRW!), dann endet das Mietverhältnis aufgrund der langen Mietdauer also mit einer Kündigungsfrist von neun Monaten zum 31.07.2022. Erhält der Mieter die Kündigung aber wegen der Bummelei der Post oder des Boten erst am 05. November (das wäre der vierte Werktag), endet das Mietverhältnis erst zum 31.08.2022.

Was geschieht nach der Kündigung?

Eine Kündigung ist eine einseitig empfangsbedürftige Willenserklärung. Sie wird also mit Zugang beim Mieter wirksam. Der Mieter muss auf die Kündigung aber nicht reagieren. Er muss lediglich zum Beendigungstermin die Mietsache geräumt an den Vermieter übergeben. Zieht der Mieter nicht aus, kann der Vermieter sein Recht durch Erhebung der Räumungsklage beim örtlich zuständigen Amtsgericht geltend machen. Das Gericht muss dann über die Wirksamkeit der Eigenbedarfskündigung entscheiden. In der Regel ist dazu eine Beweisaufnahme über das Bestehen des Eigenbedarfs erforderlich.

Hat der Mieter einen Widerspruch wegen sozialer Härte angemeldet, muss das Gericht entscheiden, ob das Interesse des Vermieters an der Erlangung der Mietsache das Interesse des Mieters, dort wohnen zu bleiben, überwiegt. Der Widerspruch gegen die Eigenbedarfskündigung gem. § 574 BGB wird dann vom Gericht geprüft. Behauptet etwa der Mieter, das er wegen hohen Alters nicht umziehen kann, wird das Gericht ein medizinisches Sachverständigengutachten über die Umzugsfähigkeit des Mieters einholen.

Mit dem Urteil des Amtsgerichts muss der Rechtsstreit aber noch nicht beendet sein, denn dem Unterlegenen steht ab einem Streitwert von 600,- EUR, der bei Mietverhältnissen in der Regel unproblematisch ist, der Weg in die Berufung zum Landgericht offen. Ein Räumungsrechtsstreit über zwei Instanzen kann aber erfahrungsgemäß durchaus ein bis zwei Jahre dauern. Bis zum Vorliegen einer rechtskräftigen Enscheidung darf der Mieter in der Wohnung bleiben.

Der Vermieter tut also gut daran, bereits bei Ausspruch der Kündigung darauf zu achten, dass diese inhaltlich und formell „wasserdicht“ ist. Stellt das Gericht letztinstanzlich fest, dass die Eigenbedarfskündigung wirksam, darf der Vermieter trotzdem erst mit einem rechtskräftigen Urteil den Gerichtsvollzieher mit der Räumung beauftragen. Aufgrund der Kündigung des Mietverhältnisses muss der Mieter dann ausziehen. Mieter und Vermieter schließen aber oft vor oder während eines Räumungsrechtsstreits über ihren jeweiligen Anwalt einen Räumungsvergleich, indem dem Mieter mehr Zeit zur Räumung eingeräumt wird oder eine Abstandszahlung vereinbart wird.

Wie muss ein Vermieter Eigenbedarf nachweisen?

Bestreitet der Mieter den Eigenbedarf und zieht nicht aus, muss der Vermieter den Eigenbedarf im Rahmen eienr Räumungsklage nachweisen. Dazu kann er die üblichen zivilprozessualen Beweismittel anbieten. So können die benannten Bedarfspersonen als Zeugen bestätigen, dass der Vermieter Ihnen die Wohnung überlassen will und sie selbstverständlich in die Wohnung einziehen möchten. Zeugen können für den Vermieter auch bestätigen, dass er selbst die Wohnung wegen Eigenbedarf benötigt. Der Vermieter darf auch Urkunden beibringen, etwa Baugenehmigungen, wenn er die Wohnung vor seinem Einzug umgestalten möchte.

Was tun bei Eigenbedarfskündigung?

Der von einer Eigenbedarfskündigung betroffene Mieter sollte sich durch einen im Mietrecht erfahrenen Anwalt über beraten lassen. Ist die Kündigung bereits formell unwirksam, weil sie zum Beispiel nicht unterschrieben ist, sollten Mieter auf die Kündigung gar nicht reagieren. Ist sie aber formell nicht angreifbar, steht dem Mieter immer das Recht zu, die Gründe für eine Eigenbedarfskündigung zu bestreiten oder Widerspruch einzulegen.

Vermietern, die eine Eigenbedarfskündigung aussprechen möchten, sollten sich vorher ebenfalls durch einen Anwalt beraten lassen, damit die Kündigung formell und inhaltlich keine Fehler aufweist. Wer den Besuch beim Anwalt scheut, weil er Geld sparen möchte, läuft vermeidbar Gefahr, später einen teuren Rechtsstreit zu verlieren.

Als Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht stehe ich Mietern und Vermietern stets mit Rat und Tat zur Seite.

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