Fristlose Kündigung bei Mietrückstand

Ein Mietvertrag kann gem. § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB aus wichtigem Grund fristlos gekündigt werden, wenn der Mieter entweder „für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist“, oder „in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.“

Die fristlose Kündigung ist gem. § 569 Abs. 4 BGB zu begründen. Der Zahlungsrückstand, auf den die Kündigung wegen Mietrückstands gestützt wird, ist also anzugeben.

Zweck des Ganzen ist es,  dem Mieter die Erkenntnis zu ermöglichen, auf welche Vorgänge oder auf welches Verhalten der Vermieter die fristlose Kündigung stützt. Er soll in die Lage versetzt werden zu prüfen, ob er sich dagegen verteidigen kann. Der Bundesgerichtshof hat dazu entschieden, dass es zur Begründung der Kündigung ausreichend ist, wenn der Zahlungsverzug als Kündigungsgrund angegen und der Gesamtbetrag der rückständigen Miete beziffert wird.

Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat hat nun in einer aktuellen Entscheidung (Urteil vom 12.05.2010 – VIII ZR 96/09) entschieden, dass dieser Grundsatz auch für Kündigungen gilt, die auf frühere Mietrückstände gestützt werden.

Begründung der Kündigung

In dem vom BGH entschiedenen Fall hatten die Mieter von März 2004 bis einschließlich Oktober 2007 überwiegend nur eine geminderte Miete gezahlt. Im Mai 2007 kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis fristlos und listete in der Kündigung die aus ihrer Sicht von Mai 2004 bis April 2007 aufgelaufenen Mietrückstände in Bezug auf die Kaltmiete und die Vorauszahlungen jeweils monatsbezogen auf. Die Kündigung stützte Sie auf einen errechneten Gesamtrückstand für Kaltmiete von 5.303,27 € sowie für die Vorauszahlungen von 2.038,80 €. Die Mieter Mieter zogen nicht aus, also reichte die Vermieterin Räumungsklage ein.

Nach der Entscheidung des BGH ist die Kündigung formell wirksam, denn die Mieter konnten anhand der Begründung des Kündigungsschreibens erkennen, von welchem Mietrückstand die Vermieterin ausging und mit Hilfe dieser Angaben die Kündigung eigenständig auf ihre Stichhaltigkeit überprüfen.

Vermieter sollten, wenn sie dem Mieter wegen Zahlungsverzug kündigen, sorgsam darauf achten, dass der die Kündigung begründende Rückstand transparent dargelegt wird, damit der Mieter den Kündigungsgrund überprüfen kann.

Mieter, die eine fristlose Kündigung wegen Mietrückstandes erhalten, sollten im Gegenzug anwaltlich prüfen lassen, ob die Kündigung den vorstehenden Voraussetzungen genügt – andernfalls ist sie nämlich bereits formell unwirksam was dazu führt, dass das Mietverhältnis nicht beendet ist.