Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen

Ergibt eine Betriebskostenabrechnung, dass die von dem Mieter gezahlten Vorauszahlungen zur Deckung der tatsächlich entstandenen Betriebskosten nicht ausreichen, darf der Vermieter die vertraglich geschuldeten Vorauszahlungen erhöhen, § 560 Abs. 4 BGB.

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshof (BGH) reichte für eine solche Anpassung der Mietervorauszahlungen bislang lediglich eine formell wirksame Betriebskostenabrechnung aus, auch wenn diese inhaltlich falsch war. Der BGH bezweckte damit, dass ohne aufwendige Streitigkeiten über die Richtigkeit der Abrechnung alsbald Klarheit über die Höhe der Vorauszahlungen erzielt werden konnte.

Nur bei inhaltlich korrekter Abrechnung

Von dieser bisherigen Rechtsprechung ist der BGH nun mit zwei Entscheidungen vom 15.05.2012 abgerückt (VIII ZR 245/11 und VIII ZR 246/11).

Gegenstand dieser beiden Entscheidungen waren Räumungsklagen eines Vermieters, der seinen Mietern wegen vermeintlicher Mietrückstände gekündigt hatte. Der jerweilige Mietrückstand war dadurch entstanden, dass die Mieter erhöhte Vorauszahlungen nicht bzw. nur teilweise gezahlt hatten. Die den Erhöhungen zu Grunde liegenden Betriebskostenabrechnungen waren von den Mietern nämlich als fehlerhaft bemängelt worden.

Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs nahm die ihm vorliegenden Revisionsverfahren zum Anlass, von der oben genannten bisherigen Rechtsprechung abzurücken und entschied, dass der Vermieter nach einer Nebenkostenabrechnung zur Anpassung von Vorauszahlungen gemäß § 560 Abs. 4 BGB nur insoweit berechtigt ist, als sie auf einer inhaltlich korrekten Abrechnung beruht.

Voraussichtliches Abrechnungsergebnis

Mit der Anpassung der Vorauszahlungen würde nämlich der Zweck verfolgt, die Vorauszahlungen möglichst realistisch nach dem voraussichtlichen Abrechnungsergebnis für die nächste Abrechnungsperiode zu bemessen. Für den Vermieter dürfe aber nicht die Möglichkeit bestehen, aufgrund einer fehlerhaften Abrechnung Vorauszahlungen in einer Höhe zu erheben, die ihm bei korrekter Abrechnung nicht zustünden.

Der Vermieter sei schließlich zur Erteilung einer korrekten Abrechnung verpflichtet. Es könne nicht hingenommen werden, dass eine Vertragspartei aus der Verletzung eigener Vertragspflichten Vorteile ziehe und zum Beispiel das Mietverhältnis wegen Mietrückständen beende, die alleine darauf beruhten, dass eine fehlerhafte Abrechnung erteilt wurde.

Beraterhinweis

Die Änderung der Rechtsprechung des BGH ist zu begrüßen. Es ist tatsächlich nicht einzusehen, dass ein Vermieter aufgrund einer inhaltlich fehlerhaften Betriebskostenabrechnung höhere Vorauszahlungen von seinem Mieter verlangen können soll. Schließlich sollen die Vorauszahlungen den tatsächlichen Betriebskosten entsprechen und nicht dazu führen, dass sich der Vermieter durch Überzahlungen ein finanzielles Polster sichert. Ist eine Betriebskostenabrechnung inhaltlich fehlerhaft, steht dem Vermieter ein von ihm geltend gemachter Nachzahlungsanspruch nur zu, wie er sich nach Korrektur der Abrechnung ergibt. Einer auf die fehlerhafte Abrechnung gestützte Forderung kann der Mieter widersprechen. Es ist nur folgerichtig, dass der Vermieter darauf auch keine Erhöhung der Vorauszahlungen stützen kann.