Grundsatz der Wirtschaftlichkeit

Der Vermieter ist bei der Umlage mietvertraglich vereinbarter Betriebskosten auf den Mieter gehalten, den in § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB enthaltenen Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Einen Verstoß gegen dieses Gebot muss aber im Streitfall der Mieter darlegen und beweisen. Dann kann ihm gegen den Vermieter ein Schadensersatzanspruch zustehen.

Hinweis auf Betriebskostenspiegel für Deutschland

Der Bundesgerichtshof musste sich als Revisionsinstanz (Urteil vom 6. Juli 2011 – VIII ZR 340/10) mit der Frage befassen, ob der pauschale Hinweis auf einen vom Deutschen Mieterbund e.V. herausgegebenen „Betriebskostenspiegel für Deutschland“ für eine Darlegung eines Verstoßes gegen das Gebot der Wirtschaftlichkeit ausreicht.

Gegenstand des Rechtsstreits war eine Betriebskostenabrechnung, die von den Mietern zu zahlende Müllgebühren in Höhe von 525,71 € enthielt. Die Mieter behaupteten, diese Müllgebühren seien überhöht und errechneten unter Zuhilfenahme des vom Deutschen Mieterbund herausgegebenen „Betriebskostenspiegel für Deutschland“ angeblich berechtigte Müllgebühren in Höhe von nur 185,76 €. Den Differenzbetrag von Antrag 395,95 € verrechneten sie mit der Miete.

Der Vermieter klagte die in seinen Augen ausstehende Restmiete ein und bekam vor dem Amtsgericht Heidelberg Recht. Das Landgericht Heidelberg bestätigte das amtsgerichtliche Urteil in der Berufungsinstanz.

Daraufhin gingen die beklagten Mieter in die Revision zum BGH. Der BGH wies die Revision zurück.

Darlegungs- und Beweislast

Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs stellte in seiner Entscheidung vom 06.07.2011 klar, dass zwar ein Verstoß gegen den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit der Betriebskostenabrechnung einen Schadensersatzanspruch des Mieters begründen könne. Der Mieter trage jedoch die Darlegungs- und Beweislast für die Anspruchsvoraussetzungen.

Keine Aussagekraft im Einzelfall

Die Mieter seien im streitigen Fall diesen Anforderungen nicht nachgekommen. Der Hinweis auf einen „Betriebskostenspiegel für Deutschland“ genüge nicht den prozessualen Darlegungsanforderungen, denn den überregional auf empirischer Basis ermittelten Betriebskostenzusammenstellungen käme angesichts der je nach Region und Kommune unterschiedlichen Kostenstruktur keine Aussagekraft im Einzelfall zu.

Nicht ausreichend sei auch der Hinweis der Mieter, die anteiligen Müllentsorgungskosten für Wohnungen seien auch gemessen an den Verhältnissen der Stadt Heidelberg deutlich erhöht. Dies führe nicht zu einer Darlegungslast der Vermieterin, da die Mieter über die gleichen Erkenntnismöglichkeiten verfügten wie sie: Sie hätten den Müllgebührenbescheid der Gemeinde einsehen und sich Kenntnis über dessen tatsächliche Grundlagen verschaffen können.

Der Grund für die relativ hohen Müllgebühren lag im Streitfall darin begründet, dass die Mieter die Mülltrennung nicht korrekt beachtet hatten, worauf die Gemeinde die kostenlosen gelben Tonnen für Verpackungsmüll eingezogen und durch kostenpflichtige Restmülltonnen ersetzt hatte. Der Vermieterin konnte daher auch keine Pflichtverletzung vorgeworfen werden.

Beraterhinweis

Die Höhe einzelner Betriebskostenpositionen führt oft zu streitigen Auseinandersetzungen. Mieter haben das Recht, die jeweiligen Belege einzusehen, wozu beispielsweise auch Hausmeister- und Hausreinigungsverträge gehören, so wie Grundbesitzabgabenbescheide, Versicherungsrechnungen etc.

Erscheinen danach einzelne Kosten unwirtschaftlich, muss der Mieter im Streitfall darlegen und beweisen können, dass der Vermieter diese Kosten im konkreten Einzelfall hätte vermeiden können und die hohe Kostenlast unwirtschaftlich ist. Dazu reicht es aber nicht aus, auf einen Betriebskostenspiegel des Mieterbundes zu verweisen, da diesem angesichts der von Region zu Region unterschiedlichen Kostenstruktur keine hinreichende Aussagekraft zukommen kann.