Jahresfrist für Einwendungen gegen Betriebskostenabrechnung

Die Jahresfrist für Einwendungen des Mieters gegen eine Nebenkostenabrechnung gilt auch, wenn der Mieter behauptet, dass einzelne Betriebskosten als Pauschale vereinbart sind und deshalb gar nicht abgerechnet werden durften.

Dies entschied jetzt der Bundesgerichtshof in einem Urteil vom 12.01.2011 (VIII ZR 148/10).

In dem zu entscheidenden Sachverhalt stritten Vermieter und Mieter über Nachforderungen aus den Betriebskostenabrechnungen 2004 und 2005.
Der Mietvertrag sah für Heizung und Warmwasser monatliche Nebenkostenvorauszahlungen und für verschiedene weitere Nebenkosten eine monatliche Pauschale vor.

Grundsätzlich können die als Pauschale vereinbarten Nebenkosten nicht abgerechnet werden – das ist schließlich Sinn und Zweck einer Pauschale.

Die Vermieterin rechnete aber trotzdem seit Beginn des Mietverhältnisses jeweils die gesamten im Mietvertrag genannten Betriebskosten ab; dabei errechnete Nachforderungen wurden von dem Mieter auch jeweils bezahlt.

Im Dezember 2005 rechnete die Vermieterin über die Nebenkosten des Jahres 2004 ab, im Dezember 2006 über die Nebenkosten des Jahres 2005.
Der Mieter erhob innerhalb von 12 Monaten seit Zugang der Abrechnungen keine Einwendungen dagegen und bemängelte erstmals im August 2008, dass nach dem Mietvertrag für bestimmte Betriebskosten eine Umlage im Weg einer Pauschale vereinbart worden war und diese Positionen folglich nicht abgerechnet werden durften.

Einwendungsausschluss, da zu spät gerügt

Nach Auffassung des u.a. für das Wohnraummietrecht zuständigen VIII. Zivilsenats des BGH kamen diese Einwendungen zu spät, da der Mieter gem. § 556 Abs. 3 Satz 5, 6 BGB die Einwendungen binnen Jahresfrist hätte geltend machen müssen.

Denn der Einwendungsausschluss nach § 556 Abs. 3 Satz 5, 6 BGB setzt nach Meinung des Senats nicht voraus, dass im Mietvertrag Vorauszahlungen auf Betriebskosten mit entsprechender Abrechnungspflicht überhaupt vereinbart sind.
Die aufeinander abgestimmten Ausschlussfristen für die Abrechnung des Vermieters (§ 556 Abs. 3 Satz 3 BGB) und die Einwendungen des Mieters (§ 556 Abs. 3 Satz 5 BGB) verfolgten nämlich den Zweck, dass innerhalb einer absehbaren Zeit nach Ablauf des Abrechnungszeitraums eine Abrechnung erteilt und Klarheit über die wechselseitig geltend gemachten Ansprüche erzielt wird. Die damit beabsichtigte Befriedungsfunktion wäre aber nicht gewährleistet, wenn nach Ablauf der Frist noch Streitigkeiten darüber möglich wären, ob bestimmte Betriebskosten mit Rücksicht auf eine insoweit vereinbarte Pauschale zu Unrecht angesetzt worden sind.

Der Mieter hätte also die Einwendungen, dass bestimmte Positionen gar nicht abzurechnen waren, innerhalb eines Jahres nach Erhalt der jeweiligen Abrechnung erheben müssen – nach Ablauf der Jahresfrist war er damit nach § 556 Abs. 3 Satz 5, 6 BGB ausgeschlossen.

Fazit: Wer eine Betriebskostenabrechnung erhält, die er für fehlerhaft hält, sollte sich nicht damit begnügen, die Nachzahlung zu verweigern, sondern stets die Jahresfrist für Einwendungen im Auge behalten. Geschieht das nicht, kann dies dazu führen, dass die Nachzahlungsforderung, auch wenn sie nicht berechtigt war, gleichwohl zu zahlen ist,