„Was ist bei einer Wohnungsübergabe bzw. Wohnungsrückgabe zu beachten?“ Immer wieder stellen mir Mandanten im Zuge der Abwicklung eines Mietverhältnisses diese Frage. Sie möchten wissen, wie sie bei Mietende ihre Wohnung an den Vermieter zurückgeben müssen und auf was sie genau achten sollten.

Ich möchte deshalb die wichtigsten Fragen im Zusammenhang mit der Rückgabe einer Mietwohnung an dieser Stelle ausführlicher erläutern.

Bis wann muss die Wohnung zurückgegeben werden?

Aus dem Mietvertrag, den sie mit dem Vermieter abgeschlossen haben, steht den Mietern ein Recht zum Besitz an der Mietsache zu. Im Gegenzug zahlen sie dafür Miete. Haben Mieter oder Vermieter das Mietverhältnis gekündigt, endet es mit Ablauf der Kündigungsfrist. Eine Kündigung ist gem.  § 573 c Abs. 1 S. 1 BGB immer nur zum Ende eines Monats möglich. Natürlich können die Vertragsparteien aber auch eine Beendigung zu einem beliebigen Termin vereinbaren. In beiden Fällen steht dem Mieter dann bis zum Ende des Mietvertrags das Recht zur Nutzung der Mietsache zu.

Wurde die Kündigung also beispielsweise zum 31.05.2018 erklärt, darf der Mieter die Wohnung auch bis zum 31.05.2018 um Mitternacht nutzen. Erst danach steht ihm kein Recht an der Mietsache mehr zu und er muss sie gem. § 546 BGB an den Vermieter zurückgeben. Keine Minute früher. Ist der letzte Tag der Kündigungsfrist ein Samstag, Sonntag oder Feiertag, muss der Mieter die Mietsache sogar erst am nächsten Werktag zurückgeben. Allerdings schuldet er in diesem Fall dann auch weitere Nutzugsentschädigung. Die Berufung auf den Feiertag ist für den Mieter daher in der Regel nicht zu empfehlen.

Kann der Vermieter eine Rückgabe vor Vertragsende verlangen?

Verlangt der Vermieter also eine Rückgabe schon mehrere Tage vor Ablauf der Kündigungsfrist, muss sich der Mieter darauf nicht einlassen. Häufig äußern Vermieter diesen Wunsch, weil sie in der Wohnung noch Arbeiten vornehmen möchten und der Nachmieter pünktlich einziehen soll. Das ist zwar nachvollziehbar, gleichwohl muss sich der Mieter darauf aber nicht einlassen – schließlich zahlt er ja bis zum Vertragsende auch die volle Miete. In der Regel treffen die Mietvertragsparteien aber eine für beide Seiten akzeptable zeitliche Vereinbarung zur Übergabe der Wohnung. So ist es durchaus üblich, dass der Mieter die Wohnung bereits ein oder zwei Tage vorher übergibt und ihm im Gegenzug die anteilige Miete erlassen bzw. erstattet wird. Es empfiehlt sich aber, um späteren Streit zu vermeiden, dass die Mietvertragsparteien eine solche Regelung schriftlich fixieren.

Muss ein Übergabetermin stattfinden?

Ein gemeinsamer Übergabetermin findet in der Regel statt. Zwingend erforderlich ist dies jedoch nicht. Der Mieter muss dem Vermieter bei Vertragsende den Besitz an der Mietsache verschaffen. Dies macht er durch Rückgabe sämtlicher Schlüssel. Die Schlüssel müssen dem Vermieter ausgehändigt werden. Es reicht für eine Rückgabe nicht aus, die Schlüssel dem Vermieter in den Briefkasten zu legen, denn dadurch erhält der Vermieter die Schlüssel idR noch nicht zurück. Idealerweise sollten die Schlüssel daher dem Vermieter persönlich ausgehändigt werden. Das muss nicht im Rahmen eines Übergabetermins in der Wohnung erfolgen, sondern kann selbstverständlich auch am Wohnort des Vermieters geschehen. Die Schlüssel müssen dem Vermieter aber ausdrücklich angeboten werden.

Der Vermieter verweigert die Annahme der Schlüssel – was nun?

Lehnt der Vermieter die Annahme der Schlüssel ab, gerät er in Annahmeverzug und kann von dem Mieter keine Nutzungsentschädigung oder Schadensersatz wegen verspäteter Rückgabe verlangen. Um dies zu dokumentieren, empfiehlt es sich für den Mieter, den Vermieter gemeinsam mit einem Zeugen aufzusuchen, der später die verweigerte Annahme der Schlüssel bestätigen kann. Der Mieter muss dann die Schlüssel auch nicht per Post übersenden. Es ist dann aber ratsam, den Vermieter anzuschreiben und ihm die Schlüssel ausdrücklich unter Hinweis auf den bereits bestehenden Annahmeverzug noch einmal anzubieten.

Nimmt der Vermieter die angebotenen Schlüssel entgegen, sollte sich der Mieter dies vom Vermieter quittieren lassen. Eine vorbereitete Empfangsbestätigung, in der die zurückgegebenen Schlüssel einzeln aufgelistet sind, ist empfehlenswert und kann späteren Streit darüber, ob tatsächlich alle Schlüssel an den Vermieter zurückgegeben wurden, verhindern.

Kann die Übergabe auch nach Vertragsende erfolgen?

Häufig endet das Mietverhältnis zu einem Zeitpunkt, an dem der Vermieter die Wohnung nicht zurücknehmen kann, weil er z.B. verreist ist. In diesem Fall sollte der Mieter dem Vermieter die Rückgabe der Wohnung zum Ende der Vertragslaufzeit ausdrücklich (schriftlich) anbieten und ihn bitten, entweder einen Bevollmächtigten zur Entgegennahme der Schlüssel zu benennen oder mitzuteilen, wann er selbst die Schlüssel in Empfang nehmen möchte.

Erfolgt die Rückgabe der Wohnung auf Wunsch des Vermieters erst nach Beendigung des Mietverhältnisses, obwohl der Mieter sie rechtzeitig angeboten hat, kann der Vermieter daraus keinen Schadensersatz oder weiteres Nutzungsentgelt verlangen. Der Mieter sollte dies jedoch alles schriftlich dokumentieren und sich nicht auf telefonische Aussagen des Vermieters, die er nachher nicht mehr beweisen kann, verlassen. Oft genug kommt es nämlich zwischen den Mietvertragsparteien später darüber zum Streit, ob der Vermieter einer späteren Rückgabe zugestimmt hat oder diese auf seinen eigenen Wunsch hin erfolgt ist.

Idealerweise benennt der Mieter dem Vermieter einen Termin zur Rückgabe der Wohnung. Antwortet der Vermieter darauf nicht, sollte der Mieter zur angegebenen Zeit vor Ort sein und danach versuchen, den Vermieter persönlich aufzusuchen. Ist der Vermieter nicht anwesend (oder lebt er ggf. an einem anderen Ort), sollte der Mieter versuchen ihn telefonisch zu erreichen. Gelingt auch dies nicht, ist es ratsam, dem Vermieter die Schlüssel entweder in den Briefkasten zu legen – oder sie ihm per Einschreiben zukommen zu lassen. Der Mieter muss sich dann jedenfalls nicht vorwerfen lassen, nicht alles zur rechtzeitigen Rückgabe der Wohnung versucht zu haben.

Muss ich ein Übergabeprotokoll unterschreiben?

Ein Übergabeprotokoll dient der gemeinsamen Feststellung des Zustandes der Wohnung bei Rückgabe. Einen Anspruch auf ein solches Protokoll haben weder Vermieter noch Mieter. Können beide Vertragsparteien sich auf ein gemeinsames Protokoll einigen, spricht selbstverständlich nichts dagegen, dass das erstellte Protokoll von beiden Seiten unterzeichnet wird.

Dabei ist jedoch Vorsicht geboten. Oft enthält das Protokoll nämlich nicht nur eine reine Zustandsbeschreibung, sondern enthält auch bereits Verpflichtungen über die Vornahme von Arbeiten. Findet sich also im Protokoll eine Regelung dahingehend, dass der Mieter noch das Schlafzimmer streichen soll, sollte sich der Mieter vor dem Unterschreiben dieses Protokolls darüber im Klaren sein, dass er sich damit möglicherweise zu Arbeiten verpflichtet, die er nach dem Mietvertrag vielleicht gar nicht vornehmen muss.

Geht das Übergabeprotokoll also über eine reine Zustandsbeschreibung hinaus, ist von einer Unterzeichnung abzuraten.

Muss ich die Wohnung renoviert zurückgeben?

Eine Rückgabe der Wohnung in renoviertem Zustand schuldet der Mieter nur bei entsprechender mietvertraglicher Verpflichtung. Ob eine Klausel im Mietvertrag, die den Mieter zur Vornahme von Schönheitsreparaturen verpflichtet, wirksam ist, kann nur eine rechtzeitige Prüfung des Mietvertrages durch einen auf Mietrecht spezialisierten Anwalt ergeben. Eine solche ist nicht teuer und kann helfen, sehr viel Geld für eine ansonsten nicht preiswerte Renovierung zu sparen. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs sind mittlerweile sehr viele Klauseln zu Schönheitsreparaturen unwirksam.

Enthält der Mietvertrag eine wirksame Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen und gibt der Mieter die Wohnung gleichwohl unrenoviert an den Vermieter zurück, sollte dieser nicht gleich den Maler bestellen und die Rechnung an den Mieter weiterleiten. Bei der Durchführung von Schönheitsreparaturen handelt es sich nämlich um eine vertragliche Hauptleistungspflicht, was zur Folge hat, dass der Vermieter dem Mieter, bevor er Schadensersatz verlangen kann, zunächst eine angemessene Nachfrist setzen muss.

Diese Nachfrist – das ergibt sich bereits aus dem Begriff – kann der Vermieter auch erst nach Ablauf des Vertrages setzen. Auch dies wird häufig falsch gemacht. Setzt der Vermieter also dem Mieter bereits vor Ablauf des Mietvertrages eine Frist zur Vornahme von Malerarbeiten, stellt dies keine Nachfristsetzung dar. Der Vermieter wird dann um eine weitere Fristsetzung nach Ablauf des Mietvertrages nicht herumkommen, will er den Mieter später zur Kostenerstattung in Anspruch nehmen.

Der Vermieter behauptet Schäden – was nun?

Hat der Mieter Schäden in der Wohnung verursacht, die über die vertragsgemäße Abnutzung der Mietsache hinausgehen, kann der Vermieter Schadensersatz verlangen. Anders als bei der Vornahme von Schönheitsreparaturen muss er dem Mieter keine Gelegenheit zur Selbstvornahme geben und ihm dazu auch keine Frist setzen.

Häufig kommt es im Rahmen der Wohnungsübergabe zum Streit über das Vorliegen von Schäden und wer dafür verantwortlich ist. Macht der Vermieter Schadensersatzansprüche geltend, muss er deren Voraussetzungen darlegen und beweisen. Dazu gehört dann natürlich, dass der Vermieter beweisen kann, dass der Mieter für den behaupteten Schaden verantwortlich zeichnet. Kann er vor Gericht ein Übergabeprotokoll vorlegen, in dem der Mieter den Schaden und seine Verantwortung dafür bestätigt hat, wird es dem Mieter schwer fallen, den Schaden zu bestreiten.

Ist der Mieter der Auffassung, dass der Schaden durch Verschleiß entstanden ist oder vielleicht schon bei Vertragsbeginn vorgelegen hat, sollte er dies im Übergabeprotokoll vermerken. Es ist daher übrigens auch immer ratsam, nach dem Bezug einer Wohnung festgestellte Schäden sofort dem Vermieter schriftlich anzuzeigen und sie durch Fotos zu dokumentieren.

Wann bekomme ich die Kaution zurück?

Mieter gehen oft davon aus, dass Ihnen der Vermieter bei Rückgabe der Wohnung auch die bei Vertragsbeginn gezahlte Kaution sofort wieder aushändigt oder zurückzahlt. Das wird jedoch kaum ein Vermieter machen. Die Kaution dient der Absicherung des Vermieters für den Fall, dass der Mieter Schäden an der Mietsache verursacht hat. Schadensersatzansprüche des Vermieters wegen Verschlechterungen der Mietsache verjähren allerdings gem. § 548 Abs. 1 BGB erst nach einem halben Jahr, gerechnet von dem Zeitpunkt an, an dem der Vermieter die Mietsache zurückerhält.

Nach der Rechtsprechung steht dem Vermieter daher ein Zurückbehaltungsrecht an der Kaution von bis zu einem halben Jahr zu, um etwaige eigene Ansprüche gegen den Mieter ausreichend prüfen zu können. Anders kann es freilich sein, wenn dem Vermieter unter keinem Gesichtspunkt mehr Ansprüche gegen den Mieter mehr zustehen können, weil er diesem etwa bestätigt hat: „Mietsache ordnungsgemäß zurückgegeben, alle Ansprüche erledigt“. Dann gibt es keinen Grund, dem Vermieter noch ein 6-monatiges Prüfungsrecht zuzubilligen.

Gibt es sonst noch etwas bei der Wohnungsübergabe zu beachten?

Bevor sie die Wohnung zurückgeben, sollten Mieter, insbesondere wenn sie damit rechnen müssen, dass der Vermieter später vermeintliche Schäden bemängelt, Fotos und Videos vom Zustand der Wohnung fertigen. Mieter sollten bedenken: Haben Sie die Schlüssel erst einmal zurückgegeben, kommen sie in die Wohnung nicht mehr hinein. Fotos und Videos können in einem Rechtsstreit von großem Wert für ein Beweisverfahren sein.

Ebenso empfiehlt es sich, zu der Wohnungsübergabe einen Zeugen mitzunehmen. Das kann ein Freund sein, aber auch Familienmitglieder, die nicht selbst Mietvertragspartei sind, kommen dafür in Betracht. Die oft geäußerte Auffassung von Mandanten, ein Familienmitglied könne doch kein neutraler Zeuge sein, ist unzutreffend. Denn selbstverständlich müssen auch Familienangehörige vor Gericht die Wahrheit sagen. Unbekannte Fremde stehen in den seltensten Fällen als Zeugen zur Verfügung – ganz besonders auch nicht bei Rückgabe einer Wohnung.

Kontaktieren Sie mich, wenn Sie Fragen zur Wohnungsübergabe und bestehenden Rechten und Pflichten haben.